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对不起,2019,请你忘记房价均价!

2019-01-19 来源:0359房产网
 
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好的房子,是流动的货币

记住,好的房子,不是不动产,是流动的货币!

记得上海地产人卢俊写过一篇文章,自己的房子怎么也卖不掉,最后降价30万才出掉。最后,他感慨了一下楼市下行、楼市艰难。


其实,房子卖不卖得掉,以怎样的价格卖掉。并不取决于卖的这一刻,而是在很多年前,自己决策买这套房的刹那,就被决定了


  • A:摇到一套限价新房,但持有的一套房很难出掉,现在靠超高利率的负债撑着;


  • B:市场上出现1套非常好的房源,很想拿,但自己的二手房一时之间出不掉,眼睁睁看着被别人买了。


牛市沉淀脂肪;

弱市需要释放部分脂肪,才能启动下一轮周期的引擎。


弱市期,房产的流动性决定了安全感与机会指数。如果一个房子无法轻易卖掉,那么,其资产价值就打折。


主城区老破大,不要以为流动性有多好,即便在上海,流动性也极一般。直接点说,需要一轮超级大牛市才能赚到钱。


远郊荒野+高溢价高逼格房,毒药啊,看起来美丽,吃起来醉倒,最后就不省人事了。


房子,是不动产?

错,大错,房子是流动的货币!


因为真正好的房产价值满足三个方面:1、租金收益;2、增值收益(资源价值慢慢通过房价兑现);3、房产抵押出来的资金


很难出手的房,你要检讨当时买它时的思路了!

新房的内在风险:信息不对称


你买了什么房,决定了几年后你卖出的价格与流动性。


我和很多读者也说了,第一次买房很重要!很重要!很重要!


就跟结婚一样,虽然买错了,可以纠错,大不了卖掉但重新买,但这种过程既费心力和税费,更产生了深深挫败感。与离婚一样,离婚不过是一种正常的情感纠错,但下一次遇见哪怕合适的人,心灵的创伤,未必有很强烈的勇气与自信了。


曾经有一个人,买了远郊大别墅,七八年没怎么涨,后来再也不买房了。一说买房就摇头。这就属于“初恋受挫,从此就修身养性”的偏执类型。人嘛,对待恋爱,越受挫越要努力攒经验。买房也是。只是实际上,大多数人因为受挫产生的心理怯意,会成为一堵墙,很难突破


我跟你说,买开发商的新房,风险是很大的。


买新房,流程很简单,购房证明、资金、贷款材料,就可以了。但实际上,新房的“风险”在于:巨大的信息不对称


有人说,不对啊,新房的资料最齐全,有小区规划设计、有售楼处的沙盘、示意图、户型图、楼书,还有大量的广告、文章、户外。


乍一看,没错。但这些信息,90%属于广告范畴。10%是真实,而且藏着。新房的“信息不对称”在于,作为买房人,你是孤军战斗,你面对的是开发商、策划公司、广告公司、媒体平台。

数千万的广告费,极为专业的策划,美轮美奂的设计与场景式幻象,让你参观样板间时产生种种憧憬,这里可以看书,那里做饭,阳台上甚至喝茶,闲看云起云落——虽然,即便买了房,阳台只是晒衣服用,从来不看风景。当女人的眼睛再也无法从样板间离开时,购房就是一种自然而然的行为。


因此,在新房市场,绝大多数买房人是孤独的、不专业的、被信息蒙蔽的,而对手,太强大了。买房,也许几年才买一套,有的十多年买一套。但开发商卖房,更专业,卖几千套、数万套的经历、技巧和能力。


那么,在新房市场,你觉得自己有胜算?


相对而言,二手房看起来复杂,流程繁琐,还有中介因素。但其实很清晰。而且房东一般而言也是买卖数次而已,和买房人也没多大区别,经验值、技能值是一个 level。当然,要注意的是,中介是一个变量。中介在乎的是成交,而不是价格。因此,只要能促进成交,分别对双方采取什么样的话术,怎么方便怎么来。


  • 新房是买房人与一群专业卖房人的博弈;

  • 二手房是买房人与房东的博弈。


两个战场的对比,新房市场,买房人几乎无优势可言。这就决定了一个很严重的后果,非常普遍。


  • 一个楼盘,作为新房销售时,锣鼓喧天,花枝招展,一售而空;

  • 但到了二手房市场,也许遭到冷遇,流动性严重受阻。


道理很简单,开发商大笔宣传费。而二手房的房东,又不会去给自己的一套房做大量广告。最终,价格及流动性,仍是交给市场,是骡子是马拉出来溜溜了。何况,销售新房大多是期房,看不见摸不着,一交付,往往精装变“惊装”。


买期房,相当于恋爱,互相取悦,彼此都愉悦;

交付=结婚,发现对方不是自己想象的那样,又一时脱不了手。


很多人会说,我买新房时,大家那是抢啊。

但到了二手房市场,一下子傻眼了,无人问津。


新房虽然令人怦然心动,但,你要透过华丽外相看本质了!

二手房数据的“欺骗性”


二手房的数据,欺骗性很大


  • 新房是“信息不对称”,但房价和成交数据都是很清晰的。

  • 二手房信息比较对称,但数据很不透明,而且有偶然性。


我认为,数据只是真实市场的反应,而且还是滞后的。


研究二手房数据,并得出对未来的预测和判断,这种思路只是一种参考,但绝不是好办法,因为在逻辑上没有必然性。本质上,不是数据决定未来,而是现实决定数据,数据反映过去的事实,如此罢了


杭州房地产市场在6月份非常好,新房出来都抢,二手房房价高高在上,亚运会的刺激,电商之都的光环,互联网经济的领头羊城市,仅从数据上,无可挑剔。按照数据推演,接下来的市场大概率平稳。然而,杭州房价从6月掉头直下,均价下跌约2600元/平。

因此,越是讲究内在逻辑的,其实并不特别看重数据,像我们学理工科的,数据的意义当然知道,但也知道数据背后的模型及逻辑更重要。有时,数据堆砌越多,反而说明论证的漏洞可能越大。


第二点,房价数据也有欺骗性。存在小区、户型、楼栋、楼层、装修及买卖双方心理的细微差别。


一个较短时间段的低频成交,是否能反应房价趋势?


这是要打问号的!


每一个具体小区间,存在偶然性,但组合在一起,反应了必然性。在南京,我曾经挖掘出一个价值小区,佳和园,一个很不起眼的安置房小区


那时,根本没人提。


2017年4月、2017年9月及2018年4月,我分别写了分析文章,指出其蕴含的学区价值。其实到现在,每一个月的成交,有高有低,小户型单价或4万或4.2万,上涨后,或5.5万或5.8万,现在或6.4万或6.6万,这种细微区别,偶然性波动,但从一个时间周期上,从去年4月到现在,猛涨了50%,而小户型的涨幅更大。

现在,媒体和其他专家纷纷跟进,聚焦“佳和园”。但这已经属于“价值充分兑现”的阶段。


犹记得去年,我在一场房产投资讲座,做了佳和园推荐。大概有7/8个人立刻去看了,但真正在那个时候勇于下手,也只三四人而已。有人去看过,觉得实在太破,不忍下手。


2017年4月,可以看上面这张图,我虽然做了分析与推荐,但佳和园房价并没有明显上涨,只是略涨几百元给个面子的感觉——而后直到10月,才开始迅猛的拉了一波,直接炸出50%的涨幅(要知道,这可是在房产调控越来越严时)。


那么,在3月份这个点,9月份这个点,房价成交量及成交价属于能看出个啥来?其实彼时彼刻,是看不出来的,我也不知道具体哪个时间点会涨,但我知道一定有价值,一定会价值兑现


不迷信简单的数据,但推理和梳理出一个明晰的逻辑,是我在“佳和园”这个小区上的一个过程。


二手房数据,具有很大的欺骗性。随便举一例,链家在每个城市的布局和密度不一样,如果看链家网来做二手房的房价分析,虽然每个数字都是真实的,但,并不能反映事实全貌——因此,链家的选择性门店布局,而且链家在每个城市并不通吃市场,超过适用范围,用链家成交数据来做房价分析和推演,我认为,这个思路就不对。


因此,过分迷信数据来做投资的,不会有很高的房产效率。


我的投资逻辑细节


熟悉的朋友都知道,2017年底和2018年初,我做了一个初中学区房的上涨判断、XX双学区的价值(可以熨平“多校划片”风险)。


现实就是,预测都对了。


这倒不是牛逼,而是逻辑推演合理。


与大家分享,我对房地产各种判断和分析的基本依据:


(1)大量活生生的房产咨询案例,最近4年约6000个家庭的资产/理财交流与帮助。我能最大程度的知道社会家庭的需求及变化;


(2)每天写城市、房产、政策、教育和投资的文章,其他不谈,全国、江苏、上海/南京发生的任何一件楼市的大事,基本都清楚,覆盖365天 *4年,我可以说,在全国,几乎没人做到。但付出的代价是,4年里面没有1天是休息的,元旦、除夕夜也不例外;


(3)数据层面。各种平台的成交数据,各家中介的实际成交数据。基本上还是了然的;


(4)媒体和专家有两种,一种是给开发商做广告,如何卖房,比如XX房产、XXXX楼市,XX65,真叫XX,这是To B的商业模式;另一种是给买房人提供服务的专业房产咨询,比如水库欧神、深圳海浪、上海平米、恰空咨询。这是To C的商业模式。


比如上海卢俊,很聪明的小伙子,长得据说很清爽很帅。典型的To B商业模式,从他的文章中很容易判断出来,知识结构与经验技能,大概率源于开发商的服务商或销售渠道,因为他知道如何用最低成本最大程度的帮助开发商更好的“信息不对称”买房人。但对房地产的本质认知与投资要义,似乎不涉及。不过这也正常,文字推测,可能是易居或房企的销售端出身。


比如孟祥远教授,To B的商业模式和To C 生意模式都很强,水平很高。


比如水库欧神,对开发商如何卖房这个环节并不特别知晓,但对房地产的本质剥皮见骨,二手房的各个环节,他做到了极致,尤其是交易环节与金融环节,了如指掌且极为精通。典型的To C 商业模式。这一点,堪称“神”。我认为,他对于房地产的To C端商业领域开拓,是一个划时代的人物。不过,最近有点娱乐化倾向了,下次要问问他。


比如北京大土豆,TO C端。主要是做得早的话题流量。


比如上海的恰空、观观、深圳熊大、昆明的文峰、上海孟老师,To C 水平都很不错,交易环节精通,别人是用眼睛看美女,他们是放大镜研究美女到粉红骨头的程度。


现在,我也和团队伙伴们做了最全且最精密的布局,长三角的上海、南京、苏州、无锡、常州。关于To B和To C,如何卖房,如何买房,都还是蛮专业的。对于新房、二手房,全资产的优化与置业思路,比较了然了。


当然,也很辛苦。尤其是吃透上海,交流、看房、交流、看房…,这是一个循环验证的过程。


一般而言,媒体和专家,是用广告费替自己的判断买单;

我们是用自己的全部资产为自己的观点买单了,昂贵的代价。


  • 这是观点的成本区别,其实也是含金量区别。你要认知一个人的观点靠谱,先看他的文章吧!一个连文章都写不利索,无法流畅表达自己观点、分析过程的人,凭什么让人信服?

2019,请忘记房价均价


房价均价,在2019年,意义不大。因为,在城市与房产分化的时代,又因为数据扭曲,对于实操没有很多参考价值。2019年是极其复杂的一年,我们有如下的前提性:


(1)限价房逐渐清盘;

(2)高价地王盘,逐渐出炉;

(3)现有二手房的房价无法支撑地王盘的正常价格(有合理利润的售价),除非房价整体上涨20%甚至以上;

(4)政策的矛盾性:不让上涨,也不让下跌。放开地王售价,担心房价的传导效应;不放开,又造成地王的集体性亏损,这可不是一个盘而是全国所有的高价盘。

另外,在经济与城市发展层面上,我一直在梳理各部门的思路。但很惋惜,非常矛盾。

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一方面约束大城市,给京沪广深做了人口的限制,甚至住建部专家有声音,根据城市的人口增量做土地供应的规划。新一线城市如南京、杭州、苏州、武汉等也设置了落户门槛,阻碍了人口的流动。但另一方面,城市化又在事实发展,资源的马太效应,小城镇及农村,创造财富的能力更加降低


说到本质,中国经济急需要新一轮城市化来释放红利,特别是58%的城镇化率与36%的户籍城镇化率,这两个指标,决定着中国未来


微观层面,城市居民杠杆率也到达了阶段性瓶颈。这次房地产学会开会,大家都在笑说“韭菜”,其实,“韭菜”这个定义并不客观。外地人涌入城市,买入价格高高在上的房子,如果中国经济还有发展红利,如果中国城市还在发展,如果城市还在持续创新和创造财富,那么最多是阶段性被套,长期来看,自然解套和享受城市发展红利


所以,是不是韭菜,表面上看,是这个人的个体买房智慧或房商,但本质上,他是不是韭菜,是这个时代这个城市的终极定义。


2019年,有大量人想通过房产实行弯道超车,但很遗憾,其中的大部分也许会弯道超生,因为,他们的风险点倒不是大量举债或高杠杆,这只是金融工具,但他们的投资方向和标的物,恕我直言,很多都有些问题。


风险点包括如下:(1)城市板块的误读。政府规划,十个馒头只有一两个有实心馅儿,其他的也不是不能发展,但有节奏的问题,发展得慢一点、稳一点,咋啦,但你如果高负债重仓这样的板块,资金效率就极低,拖死你。耗的

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