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不通过中介买二手房,需要注意这六大问题!

2018-06-07 来源:0359房产网
 
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很多人买二手房都会选择中介公司服务的话,中介费一般是房子成交总价的1%~3%,这对于经济能力较弱的刚需来说,确实是一笔不小的费用。


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因此,会有不少人问,

买二手房可以不通过中介吗?

答案当然是可以的。

不过省下这笔钱,购房者本人就要多费劲了。

其中购房者必须注意六大问题。


了解清楚房屋具体细节


购房者首先应了解清楚房屋具体细节,例如:双证是否齐全,产权满几年,是否可以在该处房产上落户口,有无抵押(若有抵押,具体抵押金额是多少,若签定买卖合同谁来解押,费用谁出),土地性质是出让地还是划拨地。


确认税费情况


购房者需要确认税费是买家承担或买家承担,其中最主要的三类税费包括:房产契税是多少?房产增值税是否免征?出售房产的个人所得税是多少?

契税:

►①对个人购买家庭唯一住房面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税,面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税;

►②对个人购买家庭第二套改善性住房面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。(北上广深不享受二套房优惠)

增值税:

个人将购买不足2年的普通住宅对外销售的,全额征收增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的免征。

个税:

按交易差额的20%征收。满五唯一的住宅免征,所谓满五唯一就是满五年而且这个房子是卖方按家庭为单位的唯一住房,这两个条件有一个不满足就得征收。


了解交易流程


购房者需要自己明白交易流程,按揭流程:签约——定金--取房源编号--资金监管--网签--房产评估--申请贷款--交易收件--出他项过户--缴税出新证--银行抵押--银行审批放款--物业交接--收房结算,另外各地的政策略有不同,购房者最好提前向当地房管部门或银行进行咨询。若一次性的则省掉按揭这一块流程。


提前做好风险控制


房产交易涉及的资金巨大,得知道风险才能控制风险,房产交易中的风险主要有,产权纠纷,债权纠纷,合同纠纷,房产诈骗等等。产权纠纷主要体现为房产产权不清晰,涉及的产权人不祥的情况;债权纠纷包括房主自身债务纠纷,涉及房产多次抵押,高利贷,民间借贷等等一些列的债务;合同纠纷体现为签定的商品房买卖合同存在房产详细信息的隐瞒,或者是不按合同履约等。房产诈骗包含一房多卖,无权出售该房产却又与买方签定买卖合同骗取定金等等。


学习《合同法》内容


购房者对房产交易的《合同法》是否有一定程度的了解?在签定合同时,购房者应该在根据合同法的基础上,应该保障自己的利益。


提前做好各种情况的对策


►1、卖方在交易中不配合(不配合交易查证,不配合交易过户)怎么办?

►2、卖方在交易结束后不腾房怎么办?

►3、买房故意隐瞒房屋情况(例如不能落户)怎么办?

►4、卖方存在债务纠纷房屋在交易的过程中被起诉、查封、冻结、拍卖房产怎么办?

►5、房屋存在质量问题怎么办?

►6、在买卖过程中卖方涨价了或者不卖了怎么办?


针对以上情况,

购房者应把握三个原则:

一是看房环节多看多听,关注细节;

二是在合同中明确违约责任和赔偿标准;

三是必要时拿起法律武器维护自身权益。


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