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小产权房:一、二、三、四、五

2018-09-15 来源:0359房产
 
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小产权房,并不是法律概念,是人们在社会实践中,形成的一种约定俗成的称谓。

一、小产权房,也叫“乡产权房”,是指:

一些村集体组织(或开发商),建筑在集体土地上的房屋;或是由农民自行组织建造的,并由乡镇政府或村委会、而不是国家,颁发产权证的房产

小产权房,常是一些城中村村集体组织或开发商,打着城中村改造、新农村建设等名义,建造并出售的,集体土地上的房屋。

但集体土地,只能用于农业生产、或者作为农民的宅基地,土地使用权不得出让(租)、转让用于非农业建设。其没有产权,没有国有土地使用证和预售许可证。因此,小产权房产,实质是没有真正的产权。

二、拆除能否获得赔偿?

小产权房,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村委会颁发。其没有国家颁发的,土地使用证和预售许可证。购房合同,国土房管局不予备案。其产权证,不是真正合法有效的产权证。这也说明,小产权房不受法律保护,拆除很难获得赔偿。

三、拆除后,能否获得赔偿?

但是不是,一定得不到赔偿呢?

不一定。能否获得赔偿,以及如何赔偿,要视情况而定。

对此,专业人士给出的建议是:

应分为两种情况:

(一)小产权房的性质,是属于履行了审批手续的房屋,但是,集体经济组织,在安置本集体村民过程中,擅自扩大了销售对象。

由于根据现行法律和政策,非本集体经济组织的成员,不得购买在集体的土地上建设的房屋,因此买卖合同归于无效。

在此情况下,应首先认定所涉房屋的权属,是属于农村集体经济组织,或属于宅基地使用人。拆迁安置赔偿的利益,只能由所有权人,即集体经济组织及其成员享有。

(二)小产权房是属于违法建筑。

对于这种情况,不予赔偿的可能性更大。

四、拆除后,如何赔偿?

对此,专业人士给出的建议是:

小产权房,是没有合法的不动产登记证书的,若涉及拆迁,各地做法也不一,建议积极与拆迁人协调处理。

若涉及赔偿,由于社区给了门牌、可以把户口迁过去,足以证明你对房屋的合法使用,你有权要求安置赔偿。但具体赔偿是否包括重新安置一套房子,则需看所买的小产权房的项目土地性质等。

但不管怎样,你依然是拆迁安置对象:即合法的房屋居住权人,你有权要求安置居住房,同时有关搬迁补助、装修赔偿等,亦可一并主张。具体应参照当地拆迁赔偿标准,以所签署的《拆迁安置协议》为准。

五、律师提示:购买小产权房屋,存在的风险是什么?

(一)“使用权、乡产权、小产权”的房屋,无产权保障,不具有“房屋所有、转让、处分、收益”等权利,且不能办理房屋产权过户手续。

(二)小产权中的“乡产房、村产房”等,并没有国家的产权证书。其产权证,为乡政府或村委会,出具的,不能像大产权的房子一样抵押、流转。在征地或拆迁中,购房人的利益将很难保证。

买卖双方签署的购房合同,不是法律认可的正式购房合同。若房产出现纠纷,会缺少法律支持。

(三)购买小产权房,无法办理贷款,只能一次性或分期付款,增加购房风险。

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