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准备长期持有“房产”的人都应知晓,之后几年,房价走势已清晰了

2018-11-03 来源:0359房产网
 
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房价的预判比较容易打脸,过往名流,莫不如是。每人都有自己的看法,所在的立场和行业学识广度(深度)左右认知,像一直看空的谢国忠,听他的人估计现在还没买房;一直看多的任志强,听他的人估计现在坐拥数套房;华为任正非炮轰深圳房价过高,而自己孩子却进入房地产业。

一般说来,政治学家过份相信政策的影响而忽视市场规律的作用。经济学家过份注重经济规律而忽略政治的影响。任志强之所以屡判成功,最重要的一点是:熟练掌握符合国内情况的“政经”之道,故观点更符合实际。

对未来十年房市大致判断

1.判断区间

总体讲,根据国家新的发展目标要求,到2035年基本实现现代化。我们可理解到2035年基本完成城镇化,即我们常说的城镇化率达到70%,从这以后,房价增长基本到顶,这以后房价只随经济与物价自然匹配。换句话说,我们房地产业市场增长期,从现在2018年到2035年,共计17年时间!

2.入手时间选择

根据周期之王周金涛预判,80后、90后只有两个买房点,分别是2019年和2030年。笔者认为,周金涛理论逻辑自然严密,有一个缺陷就是纯经济规律预判,未全面考虑到宏观调控政策影响。所以,他只预判对了经济危机,而未预料到这波楼市火爆。既然这期间房价是增长的,期间内什么时候买房都不会太错,只是不同城市的收益会有差别。加之若根据市场与调控结合来选择购买时机,则会更加理想!

3.房价幅度

依据国内与发达国家房市增长规律。由近十年年均10%左右下降到未来十年4-5%左右,到2035年,预计2.5-3%左右,期间是一个逐步递减过程。到那时,房产将不会作为最优的资产配置标的!

对未来房地产市场判断依据

1.房价增长规律

一般在房产商品化初期中期,因需求旺盛,开发投资高速增长,房价增长较快。随着需求的饱和以及房价高企,房价增速逐步回落。

2.城市化进程

城市化过程由起步、提速、减速到稳定阶段,人口流入城市,为城市创造住房需求。随着城市化逐步完成,住房需求相对减弱。改善需求和独居需求也不可忽视。

3.开发投资

房地产开发投资随着商品房需求增长而增长,随着土地资源减少,开发投资会逐步减少,商品房由增量市场转入存量市场,开发投资进而转向旧城改造。

4.货币发行速度

货币政策随着经济发展而调整,经济热货币增量资金必然多,随着经济的增长“以质替量”模式开启,货币增速将伴随下降。长期来看,一般增量稍高GDP增长速度较为适宜。

5.棚改拆迁进程

短期棚改会因政策影响较大,对楼市影响明显。长棚来看,棚改货币化安置有一个较长过程,为当地城市住房提供最直接现实需求。随着棚改拆迁发展和拆迁成本的增加,其增量逐步减少。

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