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招拍挂保证金阶段的四种融资方式

2019-01-09 来源:0359房产网
 
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招拍挂阶段保证金融资方式

1、集团拆借

有全国性布局的集团型开发商,一般为集团负责资源、人才、统筹等综合性支持平台,各区域项目公司自负盈亏的内部管理模式,在项目公司通过招拍挂或收购方式获取土地时,无论是保证金/意向金、土地款等均由集团以拆借的形式进行解决。

对百强开发商而言,集团授信贷款(无论在银行还是信托、券商等机构)成本非常低,而且额度大(当然,目前金融监管政策下,银行和信托等大部分金融机构已经对纯授信贷款非常谨慎,甚至停止该类融资业务)。

因此集团统一获得融资金额后拆借给项目公司,一方面可降低项目公司融资成本,在项目公司开发成本方面亦可通过统借统贷的形式解决利息问题;另一方面也可以作为集团的收益来源之一(尤其是小股操盘或合作开发情况下利用大房企征信背书进行融资的情形),比如一些开发商集团融资成本是年化6-7%,拆借给项目公司成本是年化10-12%之间,更重要的是激活项目公司自负盈亏的项目责任制。

值得注意的是,当前融资形势下,资管产品与底层资产须遵循“一对一”的要求并且须穿透核查底层资产的情况,以集团纯授信的融资方式覆盖项目开发资金需求的模式目前在操作上有一定难度。

2、股东借款

为扩大开发规模和迅速进入地方市场,很多开发商在开拓当地地产市场时都会选择与当地的土地方或开发商一起合作开发,除非当地开发商非常强势,不然一般会在合作开发协议中做如下约定:

(1)约定土地开发投入全部按照各自股权比例进行投入,甚至当地土地方或开发商先行承担保证金或土地款等前期拿地费用;

(2)约定当地开发商先行承担前期全部拿地费用(含保证金和土地款),后续开发费用全部由新进开发商承担或当地开发商以股东借款的形式向合作的项目公司提供借款,新进开发商承担一定利息。

此方式一般适用于实力较强或品牌力较好的新进开发商与在当地有较好资源的小型开发商。土地方一起合作的情况,一方面新进开发商能输入品牌,另一方面也能解决新进开发商的前期拿地资金问题。

3、过桥资金

短拆或过桥,一般指民间短期借款,目前市场上担保公司、小贷公司、资产管理公司、投资公司等机构多有短拆、过桥的业务。对开发商而言,短拆成本过高,因此该融资方式的使用需非常谨慎,目前市场上的短拆成本一般在1.5-2.5‰/天,2.5-3%/月(根据具体项目确定最终成本)。当然随着资金紧张,成本基本有上升趋势。对短拆资金方而言,除了成本的竞争外,更多是风控要求和内部操作效率等方面是否存在优势,百强排名中的开发商,越靠前资信越强,资金方内部过会和放款速度会快很多。

一般来说,短拆资金方会要求审核如下资料(不同机构有不同要求):企业营业执照,企业征信,法人征信,土地证,评估报告,原贷款合同,抵押合同,新批复、公司贷款负债明细,借款借据,抵押物权证,评估单,固定资产及对应负债(借款行、借款金额、借款起止日期),经营主体的基础资料,章程,近一年/近一个月财报,近三个月流水,企业简介,经营情况介绍等等。


4、总包垫资

市场上,一些总包单位(施工企业)为了提前获取施工项目,会配合开发商垫资以提供前期拿地款。垫资,是指按照工程项目的资金情况,工程项目对外付款大于项目已收款或者应收款合计所形成的代垫支出的资金,或者是生产经营当中所需的款项。当然总包单位为确保资金安全,也会对开发商资质和项目本体情况做谨慎评估,总包单位对外地项目的可接受度相对金融机构高(大部分金融机构偏向做当地项目)。

一般情况下,在整个开发过程中,施工企业垫资主要表现为以下几种形式:

(1)全额垫资施工,主要是指在工程建设过程中发包人不向承包人支付任何工程价款,而要等待工程项目建设完毕经竣工验收合格后,方按照约定支付工程价款;

(2)利用工程进度款的不足额支付,造成部分垫资施工,比如在合同中约定为承包人报送的月进度报表经发包人确认后,于次月支付确认工作量的70%,这样实际上造成承包人在工程建设过程中,对已经完成工作量的30%要形成部分垫资;

(3)要求承包人向发包人支付保证金作为工程项目启动资金,保证金在施工过程中根据工程进度返还,造成部分垫资施工;

(4)约定按照形象进度付款,比如约定基础完成开始支付进度款,或结构封顶付至工程价款的一定比例等等。

当然,从法律上而言,建设工程是否允许垫资应提起融资方的高度重视。实操中,垫资承包施工,是长期以来在中国建设工程施工领域存在的一种承包方式,根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第六条的规定,工程建设中是允许垫资的。当事人对垫资和垫资利息有约定,承包人请求按照约定返还垫资及其利息的,应予支持,但是约定的利息计算标准高于中国人民银行发布的同期同类贷款利率的部分除外。当事人对垫资没有约定的,按照工程欠款处理。当事人对垫资利息没有约定,承包人请求支付利息的,不予支持。         

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