橄榄城项目现状评估报告公示

《橄榄城项目现状评估报告》已通过专家评审，根据《中华人民共和国城乡规划法》有关规定，现予以公示。

一、公示时间

2021年08月23日-2021年08月31日，为期七个工作日。

二、公示地点

1、运城市规划和自然资源局运城经济技术开发区分局一楼大厅；

2、山西政务服务网；

3、北为涑水街（已建），西为库东路（已建），南为尚东城（已建），东为梅苑新村（已建）项目所在地。

三、公众参与意见收集途径

在公示期内欢迎社会各界人士以书面形式提出宝贵意见。

（一）电 话：0359-2598861

联 系 人：孙女士、李女士

（二）电子邮箱：kfqghbzk2018@163.com

（三）邮寄地址：运城市规划和自然资源局运城经济技术开发区分局305室

邮 编：044000

2021年08月23日

橄榄城项目现状评估报告

一、评估背景

橄榄城项目建设单位为运城市恺鑫房地产开发有限公司。该项目位于运城经济开发区北部片区，涑水街与库东路交叉口东南角。该小区从2009年开始建设，于2021年基本建设完成。日前，该项目在办理规划竣工验收相关手续时，发现该项目建筑面积增加，现状容积率突破规划条件中规定的上限。规划条件规定该项目地块综合容积率为2.53，审批总平面图中容积率为2.52,现状建设容积率为2.56。

2021年6月15日，运城经济技术开发区管委会行政审批局向运城市规划和自然资源局运城经济技术开发区分局出具《关于橄榄城项目规划竣工核算容积率的函》，要求对该项目容积率进行核实。

为进一步核实容积率变化是否对其他指标造成影响，现对橄榄城项目进行现状评估，本评估报告以该项目已取得的规划设计条件和该地块现行确定的控规指标为评估依据，科学合理评估该项目现状建设对城市形象及规划管理的影响。

二、现状测量

依据现状建设测量报告，该项目现状用地性质为商住用地（商业占比为10.4%），占地面积92824.98m2，已建地上建筑面积236955.43m2（其中：住宅建筑面积211715.58 m2，商业建筑面积24598.85 m2，未批先建配套建筑面积641 m2），容积率为2.56，建筑密度为27.81%，绿地率为35.16%，最高建筑高度为63米，居住户数为1585户，配建停车位1583个，交通出入口方位设在涑水街及库东路。

三、规划设计条件

橄榄城项目的设计条件分两个批次取得，整理如下：

(一)S1地块规划设计条件

根据《运城经济开发区库东路④号地块规划设计条件》（2008.1.18）、建设用地规划许可证[运市规（禹）第140800201002006号]（2010.12.22）、国有建设用地使用权出让合同[合同编号：运开土分（2018）第014号]和国有建设用地使用权出让合同[合同编号：运开土分（2019）第15号]，S1地块用地性质为商住综合用地（商业占比最大为20%），用地面积为88002.57㎡，容积率为2.5，建筑密度≤30%，绿地率≥35%，建筑高度≤60米，同时应满足民航净空限高要求。

场地西侧建筑退库东路红线不小于10米，场地北侧建筑退涑水街道路红线不小于15米，场地南侧建筑退地块边界按相邻建筑合理间距一半考虑，东侧建筑后退边界距离不小于6米，且符合相邻建筑间距的其他规定和满足门前绿化、停车要求。

用地西侧沿库东路、国梁街出入口各不超过1个，其他方位原则上不得安排出入口。

（二）S2地块规划设计条件

根据国有建设用地使用权出让合同[合同编号：运开土分（2011）第007号]、建设用地规划许可证[运市规（禹）第140800201202001号]（2012.1.18）和国有建设用地使用权出让合同[合同编号：运开土分（2019）第16号]，S2地块的用地性质为商业用地，用地面积为4822.41㎡，容积率为3.0。

（三）项目综合设计指标

根据《关于涑水街与库东路交叉口东南角地块规划条件核准情况的函》（2017.4.25），综合两个地块的规划设计条件，该项目的用地性质为居住用地（兼容10%商业），总用地面积为92824.98㎡，综合容积率为2.53。

四、控规控制指标

控规为《运城经济开发区北部片区控制性详细规划（禹都大道以北片区）》（2016年批复），其对橄榄城项目用地的控制指标为：用地编号C08-1，用地面积93082㎡，用地性质为住宅用地（R21），容积率≤3.5，建筑面积为325787㎡，建筑密度≤30%，绿地率≥35%，建筑限高＜50米，停车位1629个。用地兼容商业，兼容比不超过10%。

五、测量数据与规划设计条件、控规指标对比表

六、主要问题

经过综合对比分析，该项目现状主要存在以下几方面的问题：

（一）建筑面积增加带来容积率升高，均超出了规划设计条件；

（二）商业占比超出规划设计条件；

（三）存在未批先建问题。

七、问题分析

（一）建筑面积超出原因分为居住面积超出和商业面积超出两部分。

居住面积超出原因：部分住宅楼顶层阁楼局部结构层高超过2.2m。按照《建筑工程建筑面积计算规范》3.0.1条相关规定：“建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积；结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。”因此，阁楼结构层高超出2.2m的部分，应按全面积计算。因此，在办理竣工手续时，居住建筑面积相应增加。

商业面积超出原因：根据《涑水街与库东路交叉口东南角地块的情况说明》，2019年11月开发区规委会（2019）4次会议上同意该小区会所改扩建项目。会所扩建后地上建筑面积增加3312㎡。目前，会所扩建部分已办理建设工程规划许可证。

（二）商业占比超出原因：规划设计条件要求商业兼容比为10%。根据《涑水街与库东路交叉口东南角地块的情况说明》，现会所改扩建后商业超建面积为1980.6㎡，商业占比超出约0.87%。经现状测量核实，该文件是以审批条件为依据，但本次现状评估报告应以规划设计条件为评估依据。现状建设商业实际超出面积为1151.48㎡，商业占比为10.4%，超出0.4%，符合该文件对扩建工程的相关要求。

（三）未批先建原因：该项目存在三处未批先建的配套建筑，分别为会所南侧附属楼、物业用房和文娱活动用房。这三处建筑均为配套设施用房，是在不影响小区整体布局和规划、保证住宅日照的前提下建设的。这些配套设施的建设是为了更好的服务小区业主。

八、评估分析及结论

（一）对于建筑面积超出问题：虽现状建筑面积增加，容积率提高，但没有超出现行控规要求，不影响城市规划建设和城市风貌。超建部分应按规定程序处理后，即可办理相关手续。

（二）对于商业占比超出问题：规划设计条件要求商业兼容比为10%，现状建设商业占比为10.4%，超出0.4%。由于超出比例较小，商业超建部分也满足相关建筑退距和消防间距规范要求。因此不对城市规划与建设产生影响。

（三）对于未批先建问题：该违建部分应按照相关规定办理有关手续。

（四）其余从小区总平面布局及建设强度、地块内外部影响、道路交通及市政设施等方面进行了分析，均未对城市规划与建设产生影响。

九、附图

（一）审批总平面图

（二）现状图

（三）现行控规图则